С този материал ще се опитаме да хвърлим повече светлина върху една доста интригуваща, но специфична материя, а именно правото на строеж.

Ще говорим за това какво представлява то, как и кога се учредява, какво е неговото съдържание, кога се прекратява правото на строеж.

Освен това, ще разгледаме някои практически въпроси около преотстъпването на правото на строеж и какво представлява строителството срещу обезщетение.

Целта ни е да бъдем максимално полезни в тази често щекотлива и пълна с капани правна територия.

Какво е право на строеж?

Правото на строеж (суперфиция) е ограничено вещно право, което собственикът на един поземлен имот прехвърля на едно трето лице. По силата на преотстъпеното право, това лице може да построи сграда върху имота и да придобие собствеността върху постройката, независимо от собствеността върху земята.

Нормативната уредба относно правото на строеж се съдържа в Закона за собствеността (ЗС).

Законът за устройство на територията (ЗУТ) съдържа необходимите за учредяването и упражняването му технически правила.

Какво включва правото на строеж?

• Правото да се построи сграда в чужд имот /над или под повърхността на земята/, да се пристрои или надстрои съществуваща сграда и строителят да стане собственик на тази постройка.

  Разрешено е и да се прехвърли собствеността върху вече изградена постройка.

  Това право включва и правото суперфициарът (лицето на което е преостъпено правото на строеж) да разруши изградената постройка и на нейно място да изгради нова, съответстваща по площ и размер на отстъпеното му право на строеж.

• Правото да ползва земята, доколкото това е необходимо за използване на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта за учредяване на правото на строеж не е уговорено друго.

• Правото да се разпорежда с изградената постройка с договор за продажба, дарение, замяна, договор за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка и договор за продажба на наследство /Тълкувателно решение № 50 от 1956 г. на ОСГК на ВС/. При продажба това право е ограничено съгласно чл.66 от ЗС – собственикът на постройката има задължение да предложи първо на собственика на земята да изкупи тази постройка.

Какво представлява строителството срещу обезщетение?

Строителство срещу обезщетение ще имаме налице, когато собственикът на земя, на някакъв парцел, даде на друг субект – най-често строителна фирма, да построи собствена сграда върху имота. Собственикът на земята получава като обезщетение едно или няколко жилища в новопостроената сграда или получава изобщо собственост в сградата по предварително договорен между страните процент.

Настоящата практика е обезщетението да варира от 20 до 30%, т. е. собственикът на земята ще получи от 1/5 до 1/3 от собствеността на сградата. 

Предимството на строителството срещу обезщетение пред сделка с директна продажба на парцел е, че собственикът на земята не губи правото си на собственост, а в същото време получава други имоти, които би могъл след това да продаде или ползва.

Кой е собственик на земята при отстъпено право на строеж?

По своята същност правото на строеж представлява вещноправна тежест върху един имот, защото реално собственикът се отказва от правото си да строи върху своя недвижим имот и предоставя това право на друго лице.

Когато това лице изгради постройката, то ще е собственик на сградата и учреденото в негова полза право на строеж ще се преобразува в право да държи своята постройка в чужд имот.

Собственикът на имота всъщност си запазва собствеността върху земята, дори след построяването, но тъй като земята ще е вече застроена, собственикът на земята няма да може да я използва.  Именно такава собственост наричаме „гола собственост“- „nuda proprietas“. 

Какви са способите за придобиване право на строеж?

Съгласно чл.55 от ЗС ограничените вещни права, каквото е и правото на строеж, се придобиват или учредяват:

• С правна сделка, която съгласно чл.18 от ЗЗД следва да е сключена в нотариална форма, тъй като касае недвижим имот. Обемът на отстъпеното право на строеж се определя от договора или от административния акт за неговото учредяване. Построеното извън обема на учреденото право на строеж, е приращение към терена или се счита присъединено към сградата според това дали е самостоятелен обект на собственост или не. 

Важно! В съсобствен имот, строеж, надстрояване или пристрояване може да се извърши от един от съсобствениците, ако има договор с останалите съсобственици в нотариална форма– чл.183, ал.1 от ЗУТ. По силата на така даденото съгласие върху мястото се учредява право на строеж в полза на строителя.

Вписването на заявлението има не само оповестително – защитно действие, но и е елемент от фактическия състав на сделката с конститутивно действие относно пораждане правото на строеж в чужд имот.

Надстрояване на имот – етажна собственост е допустимо съгласно чл.183, ал.2 от ЗУТ, ако има договор в нотариална форма със собственика на земята и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите на всички етажни собственици.

• Придобиване по давност.

  Съгласно чл.85 от ЗС всички разпоредби относно придобиване на правото на собственост по давност важат и за придобиването по давност на други вещни права.Когато собственикът на земята допусне трето лице да построи в имота му самостоятелна постройка за себе си, макар и без изрично учредено право на строеж, а след това в продължение на повече от 10 години не пречи на това трето лице да владее постройката само за себе си, третото лице става собственик на правото на строеж върху тази постройка по давност.В този смисъл е решение № 399 от 24.10.2011 г. по гр. д. № 1203 от 2010 г. на ВКС, Първо г. о., постановено по реда на чл. 290 от ГПК и др.

• По други начини, определени в закон.

Добри практики при продажба на право на строеж

Договорът за преотстъпване на правото на строеж е под правната форма на нотариален акт.

Извършва се пред нотариус с район на действие по местонахождение на недвижимия имот.

Важно! Когато се прави продажба на право на строеж е от изключителна важност преди да се сключи нотариалният акт за преотстъпване на правото на строеж, да се състави предварителен договор. В този предварителен договор ще намерят място и ще се впишат всички съществени уговорки между страните относно окончателния нотариален акт. 

Предварителният договор няма вещноправно действие. С него не може да се прехвърли правото на строеж, нито собствеността върху имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела. 

В предварителния договор обаче прецизно трябва да се уговорят най-съществените елементи от бъдещия окончателен договор между страните. Такива уговорки са например: 

• каква ще бъде сградата, която ще се строи;
• какъв ще бъде типът на строителството;
• каква ще е степента на завършеност на обектите, които собственикът на земята ще придобие като обезщетение;
• какви са сроковете, в които строителят ще работи; 
• какви ще са сроковете, в които трябва да се получат съответните разрешителни и да бъдат изпълнени градоустройствените процедури по реда на ЗУТ;
• максимално точно индивидуализиране на обектите, предмет на обезщетението, когато това е възможно и има вече наличен инвестиционен проект.

Сключване на окончателния договор

Важно! Договорът за продажба на право на строеж е формален договор, което означава, че той задължително се сключва под формата на нотариален акт и трябва да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията, като формата му е условие за валидност. 

Договорът може да бъде възмезден – срещу обезщетение или безвъзмезден. Разноските по учредяване на договора за продажба на право на строеж могат да бъдат изчислени въз основа на Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Важно! Когато се преотстъпва право на строеж върху държавен или общински имот, правото на строеж се учредява с административен акт на съответния държавен орган.

Правото на строеж, съответно правото на собственост върху бъдещите обекти, предвидени за обезщетение, настъпва със сключването окончателен договор между страните.

В случай на спор между страните съдът взема предвид уговорките, направени в предварителния договор. Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен с решение на съда.

Кога настъпват данъчните задължения за страните по сделката?

Според Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС):

Съгласно чл. 130, ал. 1 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.

По смисъла на ал. 2 на същата норма, данъчното събитие за доставките по ал. 1 възниква по общите правила на закона.

Следва да се съобрази, че доставката по ал. 1 с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.

В случаите, които ние разглеждаме, предмет на договаряне е учредяване на право на строеж срещу извършване на СМР.

Важно! Съгласно чл. 45, ал. 2 от ЗДДС, учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. Това значи, че, ако правото на строеж се учреди преди издаването на разрешението за строеж, доставката ще е освободена за собственика на земята. Ако правото на строеж се учреди след издаването на разрешението за строеж, доставката ще е облагаема за собственика на земята.

Според Закон за данъка върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ):

За дружеството-строител възниква задължение за подаване на справка по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ за изплатени доходи на физически лица във връзка с учреденото право на строеж до 28 февруари на следващата година.

За собственика на земята възниква задължение за подаване на годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за получения доход от учреденото на право на строеж в срок до 30 април на следващата година.

Доходът се облага с 10%.

Как се определя обезщетението при отдаване право на строеж?

Обезщетението при отдаване право на строеж може да се уговори като:

• се договорят индивидуални обекти от бъдещата сграда или 
• се уговори определена квадратура/процент от РЗП на бъдещата сграда.

Предварителното договаряне на конкретни индивидуализирани обекти е далеч по-удачна възможност от уговарянето на процент или квадратура от разгърнатата застроена площ (РЗП) на бъдещата сграда, защото впоследствие това може да се окаже предмет на спор между строителя и собственика, особено в случай че последният е очаквал да получи обекти с определена квадратура. 

Важно! Понятието РЗП не взема предвид използваемите обекти в сградата, а представлява сбора от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена.

Погасяване на правото на строеж

Правото на строеж се погасява с изтичане на срока, за който е отстъпено (чл.65 ЗС, при което собствеността върху сградата преминава върху собственика на земята), както и с изтичане на давност, ако правото не се упражни в продължение на 5 години – чл.67, ал.1 ЗС.

Важно! За този срок се прилагат правилата за спиране и прекъсване на давността по чл.115 и чл.116 ЗЗД. 

По общото правило на чл.114 ЗЗД за началото на давностния срок – деня, в който възниква изискуемост на вземането, при правото на строеж началото на давностния срок ще се свърже с възможността за реализацията на това право. Ако съществуват пречки в тази насока, например наличие на строителна забрана, началният момент на давността, независимо от този на учредяване на правото, ще се свърже с отпадане на пречката за строеж. 

Правото на строеж, освен при противна уговорка в акта за учредяването му, не се погасява при погиване на постройката или част от нея, изградена в негова реализация. В тази хипотеза е възможно отново да се преизгради обекта в пределите на съществуващото право на строеж, което продължава да обременява вещта, върху която е учредено – чл. 66, ал.2 ЗС.

Предвид сложността на обсъжданата материя, понякога нелоялните действия на страните в процеса и множеството „подводни камъни“ при правото на строеж, съветваме ви за получаване на компетентно мнение, преди предприемане на действия да направите консултация с юрист.