Закупуването на жилище с ипотечен кредит е една от най-значимите стъпки в живота на много хора. Един от най-често задаваните въпроси е свързан с това какъв минимален доход е необходим, за да получите одобрение за ипотечен кредит.

В тази статия ще разгледаме основните фактори, които определят минималния доход за ипотечен кредит, какви фактори влияят на тези изисквания и ще предоставим примери и реални данни, за да помогнем на потенциалните кредитополучатели да се ориентират по-добре.

Какъв е минималният доход за получаване на ипотечен кредит?

Минималният доход за ипотечен кредит се определя от съотношението между дохода на кредитоискателя и месечната вноска. В България, повечето банки следват принципа, че месечната вноска по кредита не трябва да надвишава 30-50% от нетния доход на домакинството.
Пример:

• Банка ДСК: Изисква месечната вноска да не надвишава 40% от нетния доход. Ако вноската е 800 лв., вашият минимален доход трябва да бъде поне 2000 лв.
• УниКредит Булбанк: Работи със съотношение дълг/доход от 35%. При същата месечна вноска, минималният доход трябва да е 2285 лв.

Разликите между банките се дължат на различните методики за оценка на риска и клиентския профил. Важно е да се консултирате с кредитен консултант, който да ви помогне да изберете най-добрата оферта според вашите доходи и нужди.

Фактори, влияещи на минималния доход

1. Лихвен процент – По-високата лихва увеличава месечните вноски, което води до по-високо изискване за минимален доход. Например, при лихва от 3.5%, месечната вноска за кредит от 150 000 лв. със срок от 25 години ще бъде около 750 лв., но ако лихвата се повиши до 5%, вноската ще скочи до 877 лв., което също увеличава изискването за доход.
2. Първоначална вноска – Колкото по-голяма е първоначалната вноска, толкова по-малка е остатъчната сума за финансиране. Това намалява месечната вноска и изискването за минимален доход. Например, ако имате възможност да внесете 30% от стойността на имота като първоначална вноска, минималният доход може значително да спадне.
3. Срок на кредита – По-дългият срок води до по-ниски месечни вноски. Кредит с 30-годишен срок ще има значително по-ниска вноска от същия кредит с 20-годишен срок. Така например, кредит от 200 000 лв. за 20 години ще изисква месечна вноска от около 1200 лв., докато за 30 години тази вноска ще е около 950 лв., което ще намали изискванията за минимален доход.

Кредитен рейтинг и неговото влияние

Кредитният рейтинг играе ключова роля при определяне на условията по ипотечния кредит, включително минималния доход. Клиенти с по-висок кредитен рейтинг (обикновено над 700) могат да получат по-ниски лихвени проценти и по-добри условия, което ще намали изискванията за доход.

Реален пример:

Клиент с кредитен рейтинг от 750 може да получи лихва от 2.5% при кандидатстване в Пощенска банка, докато клиент с рейтинг под 600 може да бъде предложена лихва от 4%. Това пряко се отразява на месечната вноска и съответно на необходимия минимален доход.

Ипотечен кредит за хора с минимална работна заплата

При минимална работна заплата от 933 лв. брутно за 2024 (или около 727 лв. нето), месечната вноска по кредит не може да надвишава около 218-291 лв., ако следваме стандартното съотношение „вноска/доход“ от 30-40%, което прилагат банките. Това значително ограничава възможностите за кредитиране, особено при по-големи суми за имоти в големите градове. За да получат по-голям кредит, хората с минимална заплата често прибягват до варианти като:

• Добавяне на съкредитоискател или гарант – това увеличава общия доход, който банката взема под внимание, и значително подобрява шансовете за одобрение.
• Увеличаване на първоначалната вноска – по-голямата първоначална вноска намалява размера на месечната вноска и съответно изискването за минимален доход.
• Доказване на допълнителни доходи – приходи от втора работа или наем могат да бъдат взети предвид, за да увеличат общата кредитоспособност на кандидата.

Въпреки че е предизвикателство за хората с минимална заплата да получат ипотечен кредит, има възможности и решения, които могат да улеснят процеса.

Как да намалите необходимия минимален доход?

1. Увеличете първоначалната вноска: Ако имате спестявания или можете да получите финансова помощ от роднини, по-голямата първоначална вноска може да намали сумата, която трябва да заемете, и съответно месечните вноски.
2. Рефинансиране на кредитите: Ако имате съществуващи заеми, можете да ги рефинансирате и обедините в един по-добре структуриран ипотечен кредит. Това може да намали месечните ви плащания и да освободи част от дохода ви за нов кредит.
3. Комбинирайте доходите с партньор: Ако кандидатствате заедно с партньор, банката ще вземе предвид комбинираните ви доходи, което значително ще подобри шансовете ви за одобрение на по-голям кредит.

Често задавани въпроси:

• Какво е ГПР и как влияе на месечните разходи?
  ГПР (Годишен процент на разходите) включва всички такси и лихви по кредита и е най-добрият показател за реалната стойност на кредита. По-ниският ГПР означава по-ниски общи разходи за вас.
• Могат ли българи в чужбина да получат ипотечен кредит?
  Да, българските граждани, работещи в чужбина, могат да кандидатстват за ипотечен кредит в България. Някои банки предлагат специални условия за хора с доходи в чуждестранна валута, като изискват доказателства за стабилност на доходите.
• Колко време отнема одобрението за ипотечен кредит?Одобрението за ипотечен кредит обикновено преминава през два основни етапа – предварително одобрение и финално одобрение. Всеки от тях има своите специфики и време за обработка.Предварително одобрение

  Това е първият етап, при който банката оценява вашите финансови възможности и решава дали сте подходящ кандидат за ипотечен кредит. При предварителното одобрение банката разглежда документи като:

  • Доказателство за доходи (трудов договор, данъчни декларации, удостоверение от работодателя)
  • Кредитен рейтинг
  • Финансови задължения

  Този етап обикновено отнема между 3 и 5 работни дни, ако всички документи са подадени навреме. След като получите предварително одобрение, ще знаете приблизителната сума, която банката е готова да ви отпусне, и можете да започнете активно да търсите имот. Това одобрение не е обвързващо и се базира на вашите финансови данни, без да включва информация за конкретния имот.

  ---

  Финално одобрение

  Финалното одобрение идва след като сте избрали имот и сте подали допълнителни документи, свързани с него, като:

  • Оценка на имота от лицензиран оценител (предоставена от банката)
  • Нотариален акт и други правни документи за собственост на имота

  Този етап може да отнеме повече време – обикновено 1 до 2 седмици, тъй като банката трябва да провери правния статут на имота и да извърши пълна оценка на риска. Ако всичко е наред с документите и имотът отговаря на изискванията на банката, финалното одобрение се издава и кредитът може да бъде отпуснат.

Минималният доход за ипотечен кредит зависи от множество фактори, включително лихвен процент, първоначална вноска, срок на кредита и вашия кредитен рейтинг. За да получите най-добрите условия и да сте сигурни, че отговаряте на изискванията, препоръчваме ви да се консултирате с кредитен консултант, който може да ви помогне да намерите най-доброто решение.