Тегленето на ипотечен кредит е едно от най-големите финансови решения, които ще вземете в живота си.

Независимо дали става дума за покупка на първия ви дом, строителство на къща или рефинансиране на съществуващ кредит, въпросите около този процес са много и често объркващи. Какви са „скритите“ разходи? Кога се дава предварително одобрение и сигурно ли е то? Как ще се отрази влизането в Еврозоната върху лихвите по кредитите? Това са само част от важните въпроси, на които ще дадем отговор в тази статия.

Целта на статията е да обхване най-често задаваните въпроси, базирани на актуални въпроси от нашата практика и да предостави лесни за разбиране отговори.  Ще обсъдим възможностите за финансиране на по-специфични проекти като строителство на сглобяеми или монолитни къщи.

Допълнителна информация може да получите от нашите експерти. Консултацията ни в тази област са БЕЗПЛАТНИ.

Приятно четене!

Какви „скрити“ разходи да очаквате при теглене на ипотечен кредит?

При тегленето на ипотечен кредит, освен основната лихва, е важно да се имат предвид следните допълнителни такси:

Добре ли е да се тегли кредит за максималния срок?

Тегленето на ипотечен кредит за максимален срок не е препоръчително, въпреки че може да намали месечната вноска и да направи кредита по-достъпен в краткосрочен план. Основните причиса :

• Ограничена гъвкавост: Когато срокът на кредита е максимален, банките не предлагат допълнителна гъвкавост, като удължаване на срока или по-ниски месечни вноски, ако срещнете проблеми с изплащането
• По-висока обща сума на лихвите: Дългосрочните кредити водят до плащане на значително повече лихви.

Съветът е да изберете по-кратък срок, за да имате повече гъвкавост в бъдеще

Максималният срок на ипотечните кредити от 01.10.2024  вече е 30 години след промените на БНБ.

Какво би станало с лихвите по кредитите ако България влезе в Euribor?

Ако България влезе в еврозоната и стане част от системата на Euribor, лихвите по кредитите вероятно ще се увеличат. Основните причини за това са:

1. Промяна в референтния лихвен процент – лихвите по кредитите ще бъдат обвързани с Euribor, който отразява монетарната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ). В момента лихвите в България са сравнително ниски, но с включването в Euribor те ще започнат да се движат заедно с лихвите в еврозоната.
2. Трансфер на инфлационен и ликвиден натиск – решенията на ЕЦБ по отношение на инфлацията и паричната политика ще влияят по-силно на българските банки. Това може да доведе до по-високи лихви поради инфлационен натиск и намалена ликвидност в банковия сектор​
3. Увеличаване на кредитния риск – банките ще трябва да коригират своите условия, за да се адаптират към по-високите изисквания за ликвидност и резервации, наложени от еврозоната, което ще окаже натиск върху лихвите.

С това влизане в системата на Euribor, макар и да има потенциал за по-добра финансова стабилност, за кредитополучателите ще настъпи период на адаптация с по-високи лихви и нови финансови условия.

Колко пари можем да спестим, ако извършим частично предсрочно погасяване на кредита си?

При частично предсрочно погасяване на кредита, спестявате главно от бъдещи лихви, тъй като намалявате основната сума (главницата), върху която се начисляват те.

Колкото по-рано направите погасяването, толкова повече ще спестите, защото ще намалите броя на месечните вноски, върху които се начисляват лихви.

Пример за частично предсрочно погасяване:

Нека разгледаме пример при изтеглен ипотечен кредит от 200,000 BGN с лихва от 2.8% и срок от 20 години. Вашата месечна вноска ще бъде около 1,090 BGN, а общата сума, която ще платите за целия срок, ще бъде приблизително 261,600 BGN.

След 5 години решавате да внесете 40,000 BGN като частично предсрочно погасяване. Това ще намали главницата на кредита, върху която се начисляват лихвите, и ще доведе до съкращаване на срока или намаляване на месечната вноска.

• Преди погасяването: Плащате общо 261,600 BGN за целия срок.
• След погасяването: С намаляване на главницата с 40,000 BGN ще спестите около 16,800 BGN от бъдещи лихви и ще съкратите срока на кредита с няколко години.

Какви фактори водят до увеличаване на променливата лихва?

Когато става въпрос за променливата лихва, имайте предвид, че тя се влияе от ликвидността на банките и икономическата среда.

• Ако банките разполагат с много средства (т.е много депозити), те ще се конкурират за клиенти, което поддържа лихвите по-ниски.
• Но ако настъпи недостиг на депозити или се увеличат лихвите по депозитите , банките могат да повишат „плаващите“ лихвени проценти по кредитите, за да покрият разходите си.

Съвет 1: Проверявайте редовно условията на пазара и обмислете възможността за фиксирана лихва, ако очаквате увеличение на променливите лихви.

Съвет 2: Лихви по депозити се вдигат по две основни причини – банката има нужда от пари и иска да привлече спестители и/или натиск на конкурентен инвестиционен продукт кара хората да си теглят депозита

Възможно ли е да изтегля ипотечен кредит ако съм назначен на срочен трудов договор?

В България, законодателството позволява в рамките на 6-месечния срок на изпитване трудовото правоотношение с работника или служителя да бъде прекратено сравнително лесно от страна на работодателя. Това представлява риск за банката, защото липсата на дългосрочна заетост създава несигурност по отношение на бъдещите ви доходи.

Въпреки това, някои банки все пак предоставят ипотечни кредити на лица със срочен трудов договор. За да се компенсира повишеният риск, тези банки често предлагат кредити с:

• По-висока лихва – Банките могат да договорят по-висок лихвен процент, за да се защитят от възможни проблеми с погасяването на кредита.
• Допълнителни гаранции – Някои банки изискват поръчител или друг вид обезпечение, за да подсигурят кредита.

Препоръчително е да се консултирате с кредитен консултант, за да получите персонализирани съвети и да намерите банка, която предлага гъвкави условия за заем, дори и при срочен трудов договор.

Какви са последствията за кредита ви, ако смените работодателя след като вече сте усвоили ипотечния кредит, и какво трябва да имате предвид в този случай?

В условията на много банкови договори за кредит могат да съществуват клаузи, които изискват от вас да уведомите банката при промяна в трудовото правоотношение, като например смяна на работодател. В днешната динамична среда обаче смяната на работа е често срещана. Новият ви работодател може да предпочете да изплаща заплатата по сметка в друга банка, което също не е задължително да предизвика промени в условията на кредита, стига да продължавате с редовните вноски.

• Запазване на плащанията: Промяната на работодателя сама по себе си не застрашава кредита, стига да продължите да плащате вноските редовно.
• Уведомяване на банката: НЕ е препоръчително да уведомите банката при смяна на работодател, ако нямате проблеми с плащанията по кредита.
  

  Представете си кредита като спокоен кораб, който пътува по море. Докато вноските ви се правят редовно (вятърът е със вас), банката няма да забележи промяна в обстоятелствата ви (например смяна на работодателя). Но ако уведомите банката, това може да е като сигнал за буря на хоризонта, дори когато небето е чисто. Ако ситуацията е стабилна и нямате проблеми с плащанията,  по-добре да продължите плавно напред, без да привличате ненужно внимание.

• Промяна на лихвения процент: При спиране на превода на заплата към банката, тя може да увеличи лихвения процент, ако това е част от договора.

Може ли да вземете ипотечен кредит за сглобяема къща и какви са стъпките за одобрение от банката?

Много хора смятат, че финансирането на сглобяеми къщи чрез банков кредит е невъзможно, но това е мит!

В България вече има банки, които предлагат финансиране за строителство на сглобяеми къщи при определени условия.

Основните изисквания включват:

• Собственост върху парцела, който ще служи като обезпечение за кредита (счита се за самоучастие).
• Строителството трябва да бъде извършено с валидно разрешение за строеж, като процесът на актуване и въвеждане в експлоатация следва стандартната процедура.
• Разрешението за строеж трябва да уточнява, че обектът е трайно прикрепен към земята, а не представлява преместваем обект

Ние, като кредитни консултанти, разполагаме с опит и познания в структуриране на такива сделки и можем да ви помогнем да намерите най-доброто решение за финансиране на вашия проект. Свържете се с нас за безплатна консултация, за да започнете реализирането на вашата сглобяема къща!