Закупуването на жилище с ипотечен кредит е една от най-значимите стъпки в живота на много хора. Един от най-често задаваните въпроси е свързан с това какъв минимален доход е необходим, за да получите одобрение за ипотечен кредит.

В тази статия ще разгледаме основните фактори, които определят минималния доход за ипотечен кредит, какви фактори влияят на тези изисквания и ще предоставим примери и реални данни, за да помогнем на потенциалните кредитополучатели да се ориентират по-добре.

Какъв е минималният доход за получаване на ипотечен кредит?

Минималният доход за ипотечен кредит се определя от съотношението между дохода на кредитоискателя и месечната вноска. В България, повечето банки следват принципа, че месечната вноска по кредита не трябва да надвишава 50% от нетния доход на домакинството.

Ако можете да отделяте 800 лв. месечно за ипотечен кредит, сумата, която ще ви отпусне банката, зависи от множество фактори.

Различните банки използват различни методологии за изчисляване на максималната вноска, като се взимат предвид нетния ви доход, кредитната ви история, както и допълнителни фактори като осигуровки и разходи. Особено важно е как банката признава доходите ви – дали сте на трудов договор, имате доходи от наеми, дивиденти или свободна професия.

Пример:

При вноска от 800 лв. месечно, можете да получите кредит в диапазона от 130 000 до 160 000 лв., в зависимост от условията на банката. Това обаче може да варира значително и затова е важно да се консултирате с кредитен посредник, който познава детайлно условията на различните банки.

За най-точна оценка е препоръчително да се консултирате с кредитен посредник, който познава условията на всички банки и може да предложи най-оптималния вариант според вашите нужди и профил.

Фактори, влияещи на минималния доход

1. Лихвен процент – По-високата лихва увеличава месечните вноски, което води до по-високо изискване за минимален доход. Например, при лихва от 2.8%, месечната вноска за кредит от 150 000 лв. със срок от 25 години ще бъде около 700 лв., но ако лихвата се повиши до 3.5%, вноската ще нарасне до приблизително 750 лв. Това повишение на лихвата води до по-високи месечни вноски, което пряко влияе на сумата на кредита, която можете да изтеглите, и съответно изискванията към дохода ви.
2. Първоначална вноска – Колкото по-голяма е първоначалната вноска, толкова по-малка е остатъчната сума за финансиране. Това намалява месечната вноска и изискването за минимален доход. Например, ако имате възможност да внесете 30% от стойността на имота като първоначална вноска, минималният доход може значително да спадне.
3. Срок на кредита – По-дългият срок води до по-ниски месечни вноски. Кредит с 30-годишен срок ще има значително по-ниска вноска от същия кредит с 20-годишен срок. Така например, кредит от 200 000 лв. за 20 години ще изисква месечна вноска от около 1200 лв., докато за 30 години тази вноска ще е около 950 лв., което ще намали изискванията за минимален доход.

Кредитен рейтинг и неговото влияние

Кредитният рейтинг играе ключова роля при определяне на условията по ипотечния кредит, включително минималния доход. Клиенти с по-висок кредитен рейтинг (обикновено над 700) могат да получат по-ниски лихвени проценти и по-добри условия, което ще намали изискванията за доход.

Реален пример:

Клиент с кредитен рейтинг от 750 може да получи лихва от 2.4% при кандидатстване в някои банки в момента, докато клиент с рейтинг под 600 може да бъде предложена лихва от 3.5%. Това пряко се отразява на месечната вноска и съответно на необходимия минимален доход.

Ипотечен кредит за хора с минимална работна заплата

При минимална работна заплата от 933 лв. брутно за 2024 (или около 727 лв. нето), месечната вноска по кредит не може да надвишава 360 лв., ако следваме стандартното съотношение „вноска/доход“ от 50%, което прилагат банките. Това значително ограничава възможностите за кредитиране, особено при по-големи суми за имоти в големите градове. За да получат по-голям кредит, хората с минимална заплата често прибягват до варианти като:

• Добавяне на поръчител – това увеличава общия доход, който банката взема под внимание, и значително подобрява шансовете за одобрение.
• Увеличаване на първоначалната вноска – по-голямата първоначална вноска намалява размера на месечната вноска и съответно изискването за минимален доход.
• Доказване на допълнителни доходи – приходи от втора работа или наем могат да бъдат взети предвид, за да увеличат общата кредитоспособност на кандидата.

Въпреки че е предизвикателство за хората с минимална заплата да получат ипотечен кредит, има възможности и решения, които могат да улеснят процеса.

Как да намалите необходимия минимален доход?

• Увеличете първоначалната вноска: Ако имате спестявания или можете да получите финансова помощ от роднини, по-голямата първоначална вноска може да намали сумата, която трябва да заемете, и съответно месечните вноски.

• Рефинансиране на кредитите: Ако имате съществуващи заеми, можете да ги рефинансирате и обедините в един по-добре структуриран ипотечен кредит. Това може да намали месечните ви плащания и да освободи част от дохода ви за нов кредит.

• Комбинирайте доходите с партньор: Ако кандидатствате заедно с партньор, банката ще вземе предвид комбинираните ви доходи, което значително ще подобри шансовете ви за одобрение на по-голям кредит.

Често задавани въпроси:

• Какво е ГПР и как влияе на месечните разходи?
  ГПР (Годишен процент на разходите) включва всички такси и лихви по кредита и е най-добрият показател за реалната стойност на кредита. По-ниският ГПР означава по-ниски общи разходи за вас.

• Могат ли българи в чужбина да получат ипотечен кредит?
  Да, българските граждани, работещи в чужбина, могат да кандидатстват за ипотечен кредит в България. Някои банки предлагат специални условия за хора с доходи в чуждестранна валута, като изискват доказателства за стабилност на доходите.

• Колко време отнема одобрението за ипотечен кредит?Одобрението за ипотечен кредит обикновено преминава през два основни етапа – предварително одобрение и финално одобрение. Всеки от тях има своите специфики и време за обработка.Предварително одобрениеТова е първият етап, при който банката оценява вашите финансови възможности и решава дали сте подходящ кандидат за ипотечен кредит.При предварителното одобрение банката разглежда документи свързани с:
  • Доказателство за доходи (трудов договор, данъчни декларации, удостоверение от работодателя)
  • Финансови задължения

  Този етап обикновено отнема между 3 и 5 работни дни, ако всички документи са подадени навреме. След като получите предварително одобрение, ще знаете приблизителната сума, която банката е готова да ви отпусне, и можете да започнете активно да търсите имот. Това одобрение не е обвързващо и се базира на вашите финансови данни, без да включва информация за конкретния имот.

  ---

  Консултация с експерт

  Финално одобрение

  Финалното одобрение идва след като сте избрали имот и сте подали допълнителни документи, свързани с него, като:

  • Оценка на имота от лицензиран оценител (предоставена от банката)
  • Нотариален акт и други правни документи за собственост на имота

  Този етап може да отнеме повече време – обикновено 1 до 2 седмици, тъй като банката трябва да провери правния статут на имота и да извърши пълна оценка на риска. Ако всичко е наред с документите и имотът отговаря на изискванията на банката, финалното одобрение се издава и кредитът може да бъде отпуснат.

Минималният доход за ипотечен кредит зависи от множество фактори, включително лихвен процент, първоначална вноска, срок на кредита и вашия кредитен рейтинг. За да получите най-добрите условия и да сте сигурни, че отговаряте на изискванията, препоръчваме ви да се консултирате с кредитен консултант, който може да ви помогне да намерите най-доброто решение.