Ипотечният кредит е един от най-често използваните финансови инструменти за закупуване на жилище.

За жалост, и договорът за ипотечен кредит е един от най-проблематичните договори, който обвързва страните в един продължителен период от време и често изпълнението му е затруднено.

ЗАЩО?

Често, в желанието си да се сдобие с харесан имот, особено когато става въпрос за жилище, човек действа прибързано, което създава предпоставки за множество правни и финансови проблеми, част от които ще се опитаме да разгледаме в настоящата статия.

Закупуване на жилище с кредит

Преди да разгледаме процедурата по закупуване на жилище с кредит, нека разгледаме правната същност на ипотеката.
Ипотеката е едно право и съществременно тежест върху недвижим имот.

ПРАВО защото служи за обезпечение на кредитора, че ще може да събере вземането си (отпуснатата сума пари), ако кредитополучателя не успее да спази задълженията си по договора за жилищен кредит.

ТЕЖЕСТ, защото от валидното и учредяване до нейното заличаване, ипотеката следва имота, гарантирайки правото на ипотекарния кредитор да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот. Тоест при прехвърляне на имота, ипотеката не се погасява.

Следователно ИПОТЕЧНИЯТ КРЕДИТ е договор за заем, в който вземането на кредитора (обикн. банката) е гарантирано с недвижим имот.

Важно! Ипотечното право предоставя единствено възможност на кредитора да се удовлетвори от получената продажна цена на имота. Следователно всякакви уговорки между кредитора и длъжника, че ако длъжникът не изпълни задължението си, кредиторът ще стане собственик на имота, са недействителни.

Как се учредява ипотека?

Според това дали ипотеката възниква въз основа на договор или по силата на закона, съществува различен ред за учредяване на ипотеката.

Важно! И в двата случая ипотеката възниква от вписването и в имотния регистър, т.е без вписване няма ипотека.

Ипотечното право е акцесорно право. То следва съдбата на вземането, което обезпечава и заради което съществува. Погаси ли се това вземане, погасява се и ипотечното право, което го обезпечава, прехвърли ли се вземането прехвърля се и  ипотченото право.

Договорна ипотека

Договорната ипотека се учредява със сключване на договор под формата на нотариален акт.

Осование за учредяването и е друг договор (договор за кредит), в който е уговорено, че вземането на кредитора към длъжникa се обезпечава с ипотека върху конкретен имот.

Важно! Договорът за ипотека винаги се учредява от собственика на имота, но не е необходимо последният да е и кредитополучателят. (например: родители могат да учредят ипотека за кредит изтеглен от сина им)

Договорната ипотека обикновено се използва, когато закупуването на жилище се финансира чрез ипотекиране на друг имот.

В тези случай, договорната ипотека се учредява преди да се изповяда сделката за закупуване на жилището. Това крие известни рискове за купувача, който може да се окаже в доста неизгодна позиция, ако сделката не се състои.

Важно! В договра за ипотека имота трябва да е индивидуализиран правилно, като посочването на поне три граници на недвижимия имот е изискване за вписване на ипотечния акт.

Необходими документи за сключване на договорна ипотека

1. Проект за нотариален акт за договорна ипотека
2. Документи удостоверяващи правото на собственост на собственика/ниците на имота
3. Договорът за кредит, от който произтича обезпеченото вземане
4. Декларация по чл. 25 ал. 6 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност
5. Удостоверение от НАП за дължимите данъци от собствениците на имотите, които ще бъдат ипотекирани

ТАКСИ

Нотариална такса – на база сумата, за която е учредена ипотеката (твърда сума + процент)

Държавна такса за вписване на ипотеката –  0,1 % от сумата, за която е учредена ипотеката

Важно! Възможни са различни хипотези, в които е необходимо да се представят и други документи, например: ако имота е наследствен, ако е съпружеска имуществена общност, ако имота е собственост на търговско дружество

Учредяване на Законова ипотека

Законовата ипотека най-често се учредява в полза банките, когато недвижимия имот е придобит изцяло или частично чрез ползване на банков кредит. (например: при закупуване на ново жилище, когато нямате друг имот, с който да обезпечите ипотечния кредит)

Тази ипотека се учредява без участието на нотариус, като последната се вписва по молба на кредитора до съдията по вписванията.

Например: Предстои ви да закупите жилище и кандидатствате за отпускане на ипотечен кредит, с последващо одобрение. Впоследствие в деня на изповядване на сделката, плащате на продавача една част от продажната цена (уговореното самоучастие). Продавачът прехръля имота на купувача, като в нотариалния акт се вписва, че отстатъкът от сумата ще се преведе от банката-кредитор. Банката изготвя молба до съдията по вписванията за вписване на законна ипотека. Последният проверява акта въз основа, на който се иска вписването, както и приложените към него документи и учредява ипотеката.

Важно! Ако в актът, с който се учредява ипотеката, страните не са индивидуализирали падежа на вземането, то съдията по вписванията няма право да откаже вписване, но при евентуален съдебен спор съдът може да обяви ипотеката за нищожна.

ПРИ ИПОТЕКИРАНЕ ИМОТ НА ДРУЖЕСТВО

Важно! Съгласно трайната практика на съдилищата, ипотека учредена от управителя на ООД върху имот на дружеството за дълг на трето лице е действителна и поражда действие без да е необходимо одобрение от общото събрание на ООД. Въпреки разпоредбата на чл. чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, която изисква решение на Общото събрание за извършване на разпоредителни сделки с недвижимо имущество на дружеството, включително за учредяването на тежести върху тях, то съдилищата приемат, че тази разпоредба има значение единствено за възникнване на отговорносттаа на управителя, но не и за действителността на сделката.

Важно! Вписването на искови молби за нищожност на правни сделки се подчинява на разпоредбите на чл. 114, б. „а“ ЗС), където изрично е посочено, че вписването няма отношение към противопоставимостта на актовете, а само дава гласност на спора. Следователно при обявяване на нищожност на договора за покупко-продажба на имота, ще последва обичайното действие на нищожността – договорът поначало не поражда действие, купувачът не е собственик на имота и никога не е бил. Така не би могло и с негово волеизявление да възникне ипотечно право за друго лице. изтичане на 10-годишния срок по чл. 172 ЗЗД

С поемане на ипотечно задължение учредителите на ипотеката се съгласяват да гарантират за цялото вземане и не могат да противопоставят на действителността на ипотеката последващо намаляване на останалите обезпечения на дълга, стига дългът да не се променя (в основните си параметри – характер, размер, срок и т.н. – съгласно изискванията на чл. 167 ЗЗД).

ОСНОВАНИЯ ЗА ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА

Съгласно чл. Чл. 22 от Правилника по Вписванията, ипотеката се погасява по молба на заинтересования, ако са изминали 10 години от датата на вписването, и последната не е подновена.

Ако длъжника не е собтвеник на имота, последният не може да иска заличаване, такова заличаване може да иска само собственикът.

Впоследствие, кредиторът може да впише нова ипотека, но тя ще има действие от датата на вписването.

Важно! Само кредиторът може да заличи ипотеката със съгласие дадено в нотариална форма.

Придобива ли купувачът на публична продан недвижимия имот свободен от възбрани, или други вещтни тежести?

След публичната продан имота се придобива чист от ипотеки, но купувача ще бъде ограничен от действието на възбраната, наложена по време на изпълнителния процес, докато кредиторът не я заличи. Това решение не е правно оправдано, тъй като дори и кредиторът да е останал непълно удовлетворен след извършената публчина продан, той не може да иска удовлетворение от купувача на имота,  тъй като срещу него изпълнителният лист няма действие.

Проверка за тежести на имота

Върху един имот може да има наложени различни тежести: да е ипотекиран, да е възбранен, ако се водят за него съдебни дела, да се изплаща, ако е закупен със заем или пък да се води на друг собственик и т.н.

При проверката за тежести се установява състоянието на имота до момента.

Важно! В интерес на лицето изтеглило кредита е,  когато няма вече финансови задължения към институцията, отпуснала заема, да отправи искане до банката/институцията за предприемане на действия по заличаването на ипотеката.

МЕСЕЧНИ ВНОСКИ ПО ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ

Сумата, за която сте кандидатстали, и която банката ви отпсука, се нарича главница.

Наред с главницата, при всеки договор за ипотечен кредит се начислява и лихва – все пак, за да извършва основната си дейност по кредитиране, банката трябва да получава определено възнаграждение.

Лихвата може да бъде фиксирана и плаваща – обикновено в договора за ипотечен кредит лихвите се състоят и от двете.

Важно! Когато подписваме договора за отпускане на ипотечен кредит трябва да се замислим добре за периода, в който е определен фиксиран лихвен процент.

Фиксираният лихвен процент обикновено е добър вариант за дългосрочно погасяване на заема.

От друга страна, ако възнамерявате да се ползвате от правото си на предсрочно погасяване на договора за ипотечен кредит и сте избрали фиксиран лихвен процент за дълъг период от време (5-10 години), имайте в предвид, че при предсрочното му прекратяване в този срок, ще се наложи да заплатите такса върху предсрочно погасената сума за остатъкът от периода, в който е определена фиксирана лихва.

На практика предсрочното погасяване означава предсрочно изплащане на главницата. Това индиректно намалява абсолютната стойност на лихвите, които ще трябвало да плащате занапред.

Важно! Предсрочното погасяване пълно или частично не става автоматично. Необходимо е изрично да информирате банката за намернието си за предсрочно погасяване и да сключите анекс към договорът. Ако просто преведете например 10 месечни вноски наведнъж по сметката на банката, в която изплащате кредита, извършените действия няма да се тълкуват като предсрочно погасяване.

Наказателна такса не може да бъде начислявана, ако кредитът е с плаващ лихвен процент.

Месечните вноски по кредита обикновено се състоят от част от главницата и начислена върху нея лихва.

Банкови такси за отпускане на ипотечен кредит:

• Такса за отпускане на кредит – варира от 0 лв. до 0.3% от стойността на кредита;
• Такса за разплащателна сметка – най-често е пакет с онлайн и мобилно банкиране и варира от 2лв./м. до 7.95 лв./м.;
• Такса за поддържане на кредитна карта – най-често е задължителен продукт към ипотечен кредит, като може да достигне до 40 лв./година .

Допълнителни такси:

Такса за оценка на имота, който ще служи за обезпечение

Нотарилана такса при изповядване на сделката, представляваща процент от продажната цена

Такса за учредяване на ипотеката – представлява процент от размера на кредита

Разходи за застраховка на имота – задължителна при всички договори за ипотечен кредит

Важно! В случай, че просрочите плащането на вноските по кредита и впоследствие възобновите плащанията, имайте в предвид, че банката не е задължена да се съобрази с посочения от вас ред за плащане на дълга. Прилага се правилото на чл. 76 ал. 2 ЗЗД –  първо се погасяват разноските, след това ливхите и най-накрая главницата.

Важно! Кредиторът е длъжен да обяви предсрочната изискуемост на ипотечния кредит, като уведоми длъжниците. Подаването на заявление за издаване на заповед за изпъление по чл. 417 ал. 2 от ГПК не може да бъде тълкувано като уведомление в производството по чл. 422 от ГПК.

Неравноправни клаузи при договор за ипотечен кредит

За всички договори за ипотечен кредит сключени преди влизането в сила на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители („ЗКНИП“) в края на 2016 г. се прилага Закона за защита на потребителите в частта уреждаща Неравноправни клаузи.

Някои банки се възползват от желанието на клиента да получи ипотечния кредит, като включват клауза, която им дава възможност едностранно да променят възнаградителната лихва по кредита до пълното погасяване на задължението.

С увеличаването на лихвения процент, банките лесно могат да доведат кредиполучателя до положение на неизпълнение, тъй като в своя финансов план за изплащане на кредита, последният е предвиждал една сума, а след увеличението на лихвения процент – банката изисква увеличена сума.

Важно! Дори и да сте подписали договорът при тези явно неизгодни за вас условия, съдебната практика е на ваша страна – липсата на правила и алгоритъм, по които базовият лихвен процент ще бъде промененен в зависимост от измението на предварително определени и обкетини фактори прави клаузите неравноправни и нищожни.

Ако имате съмнение относно наличието на неравноправни клаузи във вашия договор за ипотечен кредит, ви съветваме да се свържите с юристи, които да прегледат обстойно договора за наличие на подводни камъни и да ви съветват как да се защитите.