Сглобяемите къщи се продават с обещанието, че се монтират за дни и не изискват документи. Голяма част от хората, които купуват такава къща, го правят с убеждението, че щом обектът е фабрично произведен и поставен, а не изграден, за него не се прилагат правилата за строителство. Други прилагат подобни аргументи дори за моделите, които се сглобяват на място, в имота на собственика.

Въпросът дали има сглобяеми къщи без разрешително за строеж има ясен отговор в закона и в практиката на съдилищата — но той не е този, който фирмите в този бранш обикновено дават. В този материал разграничаваме двата режима по Закона за устройство на територията (ЗУТ) — поставяне на преместваем обект и разрешение за строеж — обясняваме кога една сглобяема къща е преместваем обект и кога строеж, представяме как съдилищата решават тези спорове и описваме процедурата, която прилагаме, за да бъде такава къща узаконена като жилище.

Тази тема не е само професионална за автора. Като съдружник в проект за сглобяеми къщи (Flexi Home) виждам как хора проектират сглобяема къща с убеждението, че за нея не е необходимо разрешение за строеж — и после остават разочаровани в процеса по узаконяване на постройката. Тази статия е опит проблемът да бъде обяснен преди покупката, а не след нея.

Трябва ли разрешително за сглобяема къща – краткият отговор

За къща, в която ще живеете, се изисква разрешение за строеж.

Няма значение дали стените са монолитни, дървени или от сандвич панели, дали са монтирани на място или доставени с камион. Значение има какво представлява обектът и какво е неговото предназначение.

Терминът, който хората търсят — „разрешително“ — в закона се нарича разрешение за строеж и се издава по реда на чл. 148 и следващите от ЗУТ. Съгласно чл. 148, ал. 1 ЗУТ строежи могат да се извършват само ако са разрешени по този закон.
Някой може да възрази – а представляват ли сглобяемите къщи „строеж“ по смисъла на ЗУТ. На този въпрос ще бъде отговорено по-долу през призмата на формираната до момента съдебна практика.

А какво представляват преместваемите обекти?

Изключение от общия режим за узаконяване на постройки е режимът на преместваемите обекти, уреден най-общо в разпоредбите на чл. 56 и чл. 57 ЗУТ. За тези обекти не се издава разрешение за строеж, а разрешение за поставяне.
Правната регламентация на техническите особености на преместваемите обекти е уредена в § 5, т. 80 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗУТ, а предназначението, което могат да обслужват преместваемите обекти — в раздел IХ от ЗУТ – Преместваеми обекти и елементи на градското обзавеждане.

Важно! Тези правила се прилагат, както за преместваеми обекти, поставени в имоти публична собственост, така и в частни имоти!

Целият спор около сглобяемите къщи се свежда до един въпрос: попада ли сглобяемата къща в този втори режим.

Практиката на съдилищата, включително на Върховния административен съд (ВАС), е последователна — за сглобяема постройка за жилищни нужди отговорът е отрицателен.

Решение № 7160 от 25.06.2026 г. по адм. д. № 5039/2026 г. на Върховния административен съд:

„За характера на един обект като преместваем такъв или строеж следва да се съди по неговото предназначение… За да се квалифицира като преместваем даден обект, следва да е с предназначение за увеселителни, административни, търговски или други обслужващи дейности, както и с предназначение за временно обитаване при бедствия, тоест да задоволява обществена нужда, а не частен интерес, както е в случая.“

Решение № 6736 от 07.07.2022 г. по адм. д. № 2774/2022 г. на Върховния административен съд:

„В тази връзка на първо място спорният гараж не изпълнява понятието за преместваем обект с оглед на неговото предназначение, а именно не е сред видовете обекти, изброени в посочените разпоредби, тъй като не е нито увеселителен, нито преместваем обект за търговски и други обслужващи дейности, нито елемент на градското обзавеждане или рекламен, информационен или монументално-декоративен елемент. Правилен е изводът, че същият е за задоволяване на лични нужди и паркиране на автомобил. При липсата на това условие правилно съдът е приел, че не се касае за преместваем обект, а за такъв, по отношение на който са били приложими разпоредбите на чл. 148, ал. 1 от ЗУТ.“

И един казус, свързан с лице, което се е опитало да узакони къща за гости, проектирана и изградена с контейнерни модули на един от известните в бранша доставчици. Ето и мотивите на Административен съд – Пловдив, обективирани в Решение № 2768 от 25.03.2024 г. по адм. д. № 1806/2023 г. на VI състав:

„Разпоредбите на чл. 56, ал. 1 и чл. 57, ал. 1 ЗУТ и § 5, т. 80 ДР на ЗУТ посочват кои обекти са преместваеми, като посочените норми разграничават преместваемите обекти с оглед тяхното предназначение, а § 5, т. 80 от ДР на ЗУТ – техните конструктивни особености. В тази връзка соченият от жалбоподателя павилион за гости (по схеми и документация модулен контейнер тип „Топ Хаус“), за който жалбоподателят е поискал пред административния орган одобряване на схема за поставяне и разрешение за поставяне, не изпълнява понятието за преместваем обект с оглед на неговото предназначение, а именно не е сред видовете обекти, изброени в посочените разпоредби, тъй като не е нито увеселителен, нито преместваем обект за търговски и други обслужващи дейности, нито елемент на градското обзавеждане или рекламен, информационен или монументално-декоративен елемент. Не се установи, че се отнася и за обект (павилион) за жилищно предназначение за временно обитаване при бедствия.

В случая не се касае за преместваем обект, а за строеж по смисъла на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ, тъй като коментираният обект, както се установи от доказателствата по делото и от СТЕ, е за жилищни нужди. Следователно може да бъде разположен в ПИ, собственост на жалбоподателя, по общия ред, регламентиран в ЗУТ.“

 

Решение № 329 от 27.09.2023 г. по гр. д. № 193 / 2022 г. на Окръжен съд – Ямбол

Предвид безспорното местонахождение на двата сглобяеми обекта в ПИ 218, собственост на Община Стралджа, за да е собственик на същите ищецът, респ. неговият праводател би следвало да притежават отстъпено право на строеж за изграждането на обектите. Отново относно вида на процесните сглобяеми обекти, вещите лица са категорични, че същите не представляват преместваеми обекти по смисъла на § 5 т. 80 от ЗУТ, даващ легална дефиниция за преместваем обект, а са строеж, който може да бъде извършен само, ако е разрешен по този закон – чл. 148 от ЗУТ. В Община Стралджа, както са установили и вещите лица липсва внесена за съгласуване и одобряване проектна документация, както и няма издадено разрешение за строеж. Липсата на разрешение за строеж на процесните обекти, води до незаконност на строежа и същият подлежи на узаконяване…..

Важно! Няма трети вариант. Обект, поставен дори в собствен частен имот, трябва да има документ съобразно статута си — или разрешение за поставяне по чл. 56 и 57 ЗУТ, или разрешение за строеж по чл. 148 ЗУТ.
Следва да се има предвид, че в много фейсбук групи за сглобяеми къщи се разпространява тезата, че „в своя имот мога да поставям каквото искам“, е също отхвърлена от съдилищата изрично.

Двата режима по ЗУТ – кога сглобяемата къща е строеж и кога преместваем обект

ЗУТ познава два пътя за разполагане на обект върху поземлен имот и те не са взаимозаменяеми. По първия минават строежите — виза за проектиране, инвестиционен проект, разрешение за строеж, изпълнение с актове по време на строителството и въвеждане в експлоатация. По втория минават преместваемите обекти — разрешение за поставяне от главния архитект на общината въз основа на схема и проектна документация, по ред, определен с наредба на общинския съвет (чл. 56, ал. 2 ЗУТ). Вторият режим е създаден за павилиони, будки, сезонни търговски обекти, рекламни съоръжения — неща, които стоят временно и могат да бъдат вдигнати, без да оставят следа в терена.

Разликата между двата режима не е в тежестта на процедурата, а в това кой обект законът допуска да мине по всеки от тях. Ако обектът е строеж по смисъла на § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ, разрешението за поставяне не може да замести разрешението за строеж — дори общината да го е издала. Обратно, ако обектът е преместваем, редът за премахването му е по чл. 57а ЗУТ, а не по чл. 225 и чл. 225а ЗУТ като незаконен строеж. Затова квалификацията на обекта е първият и решаващият въпрос във всеки спор с общината или с ДНСК.

Както видяхте от цитираните по-горе решения, съдилищата прилагат два критерия едновременно: предназначение (чл. 56 и чл. 57 ЗУТ) и конструкция (§ 5, т. 80 от ДР на ЗУТ). Първият вече е ясен — жилището не е сред допустимите предназначения. Тук ще се спрем на втория, защото именно с него търговците на сглобяеми къщи най-често аргументират тезата си.

Конструктивният критерий по т. 80 – какво означава „преместваем“ на практика

Съгласно § 5, т. 80 от ДР на ЗУТ преместваем обект е обект, който няма характеристиките на строеж и може след отделянето му от повърхността и от мрежите на техническата инфраструктура да бъде преместван в пространството, без да губи своята индивидуализация и възможността да бъде ползван на друго място със същото или подобно предназначение, като поставянето и премахването му не изменя трайно субстанцията или начина на ползване на земята. Законът допуска временно закрепване към терена чрез сглобяем или монолитен конструктивен елемент, който е неразделна част от обекта и не може да служи за основа за изграждане на строеж.

Съдебната практика превежда това определение в един прост тест: може ли обектът да бъде вдигнат и преместен като цяло, във вида, в който е стоял — или трябва да бъде разглобен и сглобен отново. Ако отговорът е второто, обектът е строеж, независимо от материалите, от които е направен.

Показателен е казус с две сглобяеми къщи, поставени върху излят на място фундамент. Вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза дава заключение, че двете сгради са построени по метода на смесеното строителство: монолитно изпълнен стоманобетонен фундамент, върху който по сглобяем начин са монтирани ограждащите и преградни стени и покривът. За да бъдат преместени, сградите би трябвало да бъдат демонтирани елемент по елемент, по ред, обратен на монтирането, като при демонтажа се очаква елементите да бъдат повредени, а стоманобетоновите фундаменти изобщо не могат да бъдат премествани. Повторната експертиза от две вещи лица стига до същия извод и добавя, че не е възможно отделяне на обектите от фундаментните им плочи и пренасяне в пространството като цяло, без да се разрушат довършителните работи. Преместването в цялост изключва разглобяване, а самата конструкция от сглобяеми дървени елементи не определя обекта като преместваем.

Същият подход съдилищата прилагат и към обекти, които на пръв поглед изглеждат „поставени“. За стоманени конструкции, анкерирани или замонолитени към терена, с връзки, изпълнени чрез заваряване на място, се приема, че критерият за разграничение се състои във възможността обектът да бъде отделен и преместен без разрушаване и без загуба на индивидуализацията и конструктивната му цялост — а щом демонтажът изисква срязване на метални елементи и нарушаване на заваръчни връзки, обектът е строеж. По същия начин Административен съд – Пловдив приема за строеж стоманена конструкция с площ над 260 кв.м, чиито колони са анкерирани с болтове към бетонова площадка, а гредите са заварени. Макар болтовете да могат да се развият, обектът не може да се премести, без да бъде разглобен на части, а това означава загуба на индивидуализация (Решение № 1486 от 08.08.2023 г. по адм. д. № 1489/2022 г. на Административен съд – Пловдив).

Важно! Изводът за практиката е еднозначен. Сглобяема къща върху излят на място бетонов фундамент или плоча е строеж още по конструктивния критерий, преди изобщо да стигнем до предназначението. Единственият вариант, при който къщата може да покрие т. 80, е да стои върху винтови пилоти, бетонови блокчета или подобна основа, която не е неразделна част от терена, и цялата конструкция да може да бъде вдигната с кран или товарен автомобил без повреди.

А ако къщата наистина може да бъде преместена?

Отговорът има две части.

Първата: дори конструкцията да отговаря на т. 80, това не прави обекта преместваем, ако предназначението му не е сред изброените в чл. 56, ал. 1 ЗУТ. Съдебната практика на върховните съдилища застъпват именно тази теза – след като обектът не е с изискуемото предназначение, без значение е дали може да бъде преместен и дали е трайно прикрепен към терена.

Втората част е още по-неудобна за тези от нас, които искат да узаконят постройката, която конструктивно отговаря на критериите за преместавем обект. Има съдебни състави, които прокарват практика, че жилищна конструкция върху подвижна платформа е преместваем обект. (т.нар „къщи на колела“ или „tiny houses“). Административен съд – Варна разглежда двуетажна метална конструкция, поставена върху ремарке тип колесар в частен имот, с която собственикът иска да задоволи жилищните си нужди. Съдът приема, че обектът е преместваем по § 5, т. 80 от ДР на ЗУТ, но това не помага на собственика — напротив.

Съдът потвърждава заповедта за премахване по чл. 57а ЗУТ, защото за обекта няма издадено разрешение за поставяне, и отхвърля тезата, че поставянето на преместваем обект за жилищни нужди в собствен имот може да става без разрешение.

Разрешителният режим съществува, за да гарантира безопасната експлоатация на обектите и правилното устройство на територията, независимо дали са в частен или публичен имот и с какво предназначение (Решение № 1995 от 29.08.2014 г. по адм. д. № 715/2014 г. на Административен съд – Варна).

Най-новото решение в полза на собственик е на Административен съд – Бургас. Мобилна къща със стоманено шаси, поставена върху бетонови призми и дървени трупчета в имот край с. Маринка, е квалифицирана от общината като незаконен строеж пета категория и е издадена заповед за премахване по чл. 225а ЗУТ. Съдът кредитира експертизата, според която къщата може да бъде повдигната върху товарен автомобил и преместена, без това да наруши конструкцията ѝ, и отменя заповедта — обектът не е строеж по § 5, т. 38, а преместваем обект по т. 80 (Решение № 1419 от 20.02.2024 г. по адм. д. № 1952/2023 г. на Административен съд – Бургас).

Важната подробност в това дело е друга: години по-рано общината е отказала на същата собственичка разрешение за поставяне с мотив, че по чл. 56 ЗУТ могат да се поставят само обекти за търговски и други обслужващи дейности и увеселителни обекти. А съдът, отменяйки заповедта, изрично посочва, че законността на поставянето на къщата в имота може да се обсъжда в отделно производство по чл. 57а ЗУТ.

Важно! Това е капанът на „преместваемата“ сглобяема къща. Ако спечелите спора, че къщата не е строеж, вие сте доказали, че тя е преместваем обект — за който ви трябва разрешение за поставяне, което общината е отказала или ще откаже, защото жилището не е сред предназначенията по чл. 56, ал. 1 ЗУТ. Резултатът е обект, който не може да бъде узаконен. Печелите делото и оставате с къща без документи, подлежаща на премахване по чл. 57а ЗУТ вместо по чл. 225а ЗУТ.

Колко голяма сглобяема къща може да се построи без разрешително

Никаква — ако става дума за жилище. Този въпрос се задава често, защото в интернет се разпространяват прагове от типа „до 35 кв.м не трябва разрешително“. Те не идват от нищото, но се отнасят за друго.

ЗУТ действително предвижда облекчения за някои постройки на допълващото застрояване и за някои второстепенни обекти — при част от тях не се изисква одобряване на инвестиционен проект (чл. 147 ЗУТ), а за други не се изисква разрешение за строеж (чл. 151 ЗУТ). Общото между тези хипотези е, че нито една не се отнася за обект, обслужващ жилищни нужди.

Летни кухни, навеси, стопански постройки, огради, оранжерии — да. Къща, в която живеете — не.

Квадратурата на жилището няма никакво значение за това дали трябва разрешение за строеж. В делото пред Административен съд – Бургас, разгледано по-горе, спорната къща е с площ 38,40 кв.м и общината без колебание я третира като строеж пета категория.

Важно! Ако продавач на сглобяеми къщи ви каже, че под определена квадратура „не трябват документи“, поискайте да ви посочи законовата разпоредба. Няма такава за жилищни сгради.

Какво рискувате, ако поставите сглобяема къща без документи

Първо, премахване.

Кметът на общината е компетентен да разпореди премахването на незаконни строежи от четвърта до шеста категория (чл. 225а, ал. 1 ЗУТ), а еднофамилната жилищна сграда е пета категория. Строеж, изпълнен без строителни книжа, е незаконен по чл. 225, ал. 2, т. 2 ЗУТ. Производството започва с констативен акт, който ви се връчва с възможност за възражение, след което се издава заповед за премахване — за ваша сметка.

Важно! Търпимостта по § 16 от ПР на ЗУТ и § 127 от ПЗР на ЗИДЗУТ, на която много хора разчитат, се отнася само за строежи, изградени преди определени в закона дати, и не е приложима за нова сглобяема къща — това ВАС потвърждава и в решението от 2026 г. за дървено бунгало, изградено след 2022 г.

Второ, невъзможност за присъединяване. Електроразпределителните и ВиК дружествата присъединяват обекти въз основа на документи по ЗУТ. Къща без разрешение за строеж и без въвеждане в експлоатация остава без легален ток и вода или на „временно“ захранване, което може да бъде прекратено.

Трето, невъзможност за разпореждане. Сграда, която не съществува в кадастъра и няма строителни книжа, не може да бъде продадена, ипотекирана или наследена като самостоятелен обект. Инвестицията е направена, но юридически не съществува.

Четвърто, административна санкция по чл. 232 ЗУТ за извършване на строеж без разрешение — отделно от разходите по премахването.

Как тогава узаконяваме сглобяема къща?

Все повече хора избират сглобяеми конструктивни елементи за имот, който ще им бъде основно жилище. При тях въпросът за узаконяването не е теоретичен — те ще живеят там, ще искат постоянен адрес, присъединяване към мрежите и възможност един ден да продадат. За такива клиенти, включително по проектите на Flexi Home, прилагаме един-единствен път: къщата се третира като това, което е — еднофамилна жилищна сграда пета категория — и минава през пълната процедура по ЗУТ, точно както монолитна сграда. Сглобяемата технология променя изпълнението, не режима.

Процедурата протича на следните етапи:

1. Виза за проектиране. Подава се заявление до главния архитект на общината за издаване на виза по чл. 140 ЗУТ. Визата показва къде и как в имота може да се разположи сградата, съобразно подробния устройствен план, отстоянията и допустимите параметри на застрояване. Ако имотът е земеделска земя без променено предназначение, процедурата е друга и започва с промяна на предназначението — това е най-честата причина проект за сглобяема къща да се провали още на този етап.

2. Инвестиционен проект. Проектант с пълна проектантска правоспособност изготвя проект по всички необходими части — архитектурна, конструктивна, електро, ВиК, енергийна ефективност, геодезия. При сглобяема къща конструктивната част е ключова: проектантът трябва да разполага с техническата документация на производителя за елементите и декларациите за експлоатационни показатели на строителните продукти.

3. Изходни данни и становища от експлоатационните дружества. Преди одобряване на проекта се искат изходни данни и предварителни договори или становища за присъединяване от електроразпределителното и ВиК дружеството. Без тях проектът не може да бъде съгласуван и къщата няма да бъде присъединена след завършването си.

4. Одобряване на проекта и разрешение за строеж. Проектът се внася за оценка на съответствието и одобряване (чл. 142 ЗУТ), след което главният архитект издава разрешение за строеж по чл. 148 ЗУТ.

5. Актове по време на строителството. Изпълнението се документира с актовете и протоколите по Наредба № 3/2003 г. — откриване на строителна площадка, определяне на строителна линия и ниво, актове за приемане на конструкцията и на изпълнените работи. За еднофамилни жилищни сгради до 100 кв.м не се изисква строителен надзор — изпълнението се ръководи от технически ръководител на строителя. При сглобяема къща монтажът е бърз, но актовете трябва да бъдат съставени и подписани от участниците в строителството.

6. Акт образец 15. След завършване на строежа се съставя констативен акт за установяване годността за приемане на строежа — известният Акт 15 — с който възложителят, строителят и проектантите удостоверяват, че сградата е изпълнена в съответствие с одобрения проект и разрешението за строеж.

7. Удостоверение за въвеждане в експлоатация. За строежи от пета категория удостоверението се издава от главния архитект на общината (чл. 177 ЗУТ). От този момент къщата е законно съществуваща сграда — нанася се в кадастъра, присъединява се към мрежите и може да бъде предмет на сделки.

Важно! Най-скъпата грешка е обратният ред — първо къщата, после документите. Узаконяването на вече поставена сглобяема къща е възможно само в ограничени хипотези и почти винаги е по-скъпо и по-бавно от предварителното разрешаване. Ако проектантът и производителят са ангажирани от началото, самата сглобяема технология не създава допълнителни трудности в процедурата.

Настоящата статия има информационен характер и не представлява правен съвет. Всеки казус е индивидуален и изисква анализ на конкретната фактология и приложимите документи. За компетентна правна помощ се свържете с нашата кантора и представете детайлите по вашия случай.